抄底美国楼市, 您是有备而去吗?
“一美元一栋的两层楼的住宅, 银行还倒贴一万美元给买家”. 这不是网上虚传, 而是实实在在发生在美国汽车城底特律郊区的实事.
自次贷危机以来, 美国整体房价平均下降了20%左右, 有的地区跌幅甚至超过了50%, 如加州, 亚利桑那州, 拉斯维加斯等. 全世界精明的投资者, 买家已将目光瞄准了美国房市, 正将低迷的美国房产市场视为一次大的投资机遇.追溯历史, 美国房地产市场一直相对稳健持续发展. 此番下跌调整, 特别是大量银行断供屋上市, 迅速将房价拉回到一个矫枉过正的价位. 不幸的是, 次贷危机雪上加霜, 美国经济又进入衰退期, 高失业率, 高贷款门槛让大多数美国百姓望洋兴叹! 但是随着政府力量的介入, 美联储频频降息, 督促银行放宽信贷门槛, 降低月供, 延长还款年限等一系列措施, 我们有理由相信, 美国房市的春天或许就要来了.
但是, 抄底美国楼市, 您是有备而去的吗?
第一, 您确定您要买的是在好地段, 好学区, 高档产品而不是烫手山芋? 如文章开头的例子, 明白人都明白银行为何倒贴, 广告登了十九天才有一个买主上门. 因为随后买家需花费巨资去修理,修复这种银行收回物业, 还要缴欠付的和随后每年的物业税. 况且底特律郊区一向以治安坏出名, 是否能自住或是出租都成问题.
第二, 您知道美国购房的相关法律程序是与中国不一样的吗? 如何才能保证交易安全, 所购物业产权完整?
第三, 基本上讲, 虽然美国购买的独立屋(别墅)土地是永久产权, 但是各个州的物业税却大相径庭. 如加州为1%, 而不远的德州是3%. 即使同一城市, 不同区域, 其他杂税也不同. 有的区域杂税如MELLO-ROOS几乎等同或高于物业税.
古曰知己知彼, 百战不矣! 抄底美国楼市也许只是一战, 但是一定要赢.
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2009年3月24日星期二
圣地亚歌房市二月喜报
圣地亚歌房市二月喜报
根据MDA DataQuick 3月16日的数据显示, 二月份圣地亚歌的房价自去年4月以来首次开始上升, 全郡房屋平均销售中间价格上升5000至$285,000. 而且, 银行屋的成交量只占非常小的比例. 与此同时, 上市的房屋库存量却跌落到3年来最低水平.
DataQuick的分析师Andrew Lepage认为: “就现有数据来看, 我们有理由相信日渐趋稳或已开始上升的房屋成交价是一个回暖信号. 尽管全国房地产市场的复苏之路会漫长而迂回, 但一定有部分城市会走在前列, 或是遥遥领先.”
Norm Miller, 圣地亚歌大学的房地产系教授也认为: “数据显示, 圣地亚歌郡某些地区的房价已开始稳定, 尽管还不能完全确定这就是复苏的开始.但可以肯定的是, 2009年的房地产市场一定不会再有类似2007, 2008年的灾难行情, 银行收回屋的数量也将锐减. 房地产市场将开始软着陆, 并会很快企稳.”
The San Diego Association of Realtors
的数据也显示, 二月份圣地亚歌总共有14,733间房屋在市场上, 这是三年来最低数量, 房屋库存量已持续下跌了四个月. 而价格却较一月份微升. 总体房屋成交量较去年同期增长26.4%, 独立屋的成交量较去年同期增长了50%, 价格上升了5%. 这也是第八个连续增长月. 当然, 一部分低价银行屋的出售, 在带低了整个市场的同时, 也带高了成交量. 据DataQuick的数据, 52.2%被出售的银行屋是在过去12个月内上市的, 从今年一月份起, 银行屋的上市已减少了55%. 专家学者称, 精明的买主一定已经发现市场上可选择的房屋不如以前多了.那是因为: 第一, 多个竞买方增加了房屋售价的竞争性; 第二, 银行愿意与屋主重新协商贷款条款降低了银行屋出现的数量. 特别是在沿海岸地带, 较去年同期相比, 房屋上市量已减少1/3, 在CARLSBAD, 房屋上市量已锐减1/2. 尽管如此, 买家的数量并未减少, 投资者的数量却在增多. 对房屋的刚性需求量也是有增无减. 唯一改变的是上市房屋数量骤然锐减. 早期数月, 虽然在市场上的房屋数量看起来并不是很少, 那是因为绝大多数短卖屋(Short sale) 从有买主出价后, 需要等待好几个月才有可能得到银行的核准售价成交．这是造成库存量虚高的主要原因．根据MLS的计算，现在只需要7.3个月就可以消化掉所有库存房屋，而在一年前则需要13.7个月．专家学者说: “对买卖双方来说，房地产市场需要有5--6个月的供应量才能保证和维护其健康均衡地发展．鉴于现在逐渐减少的库存供应量，卖方抬价是可以预见的.”
早先在另一份单独的报告中,Burbank-based Construction Industry Research Board 指出, 1986年加州发出多达314,569个房屋建筑许可证, 而2008年全加州全年却一共才发出56,000 个房屋建筑许可证, 这是自1986年来的历史低位. 而San Diego郡及其18个市2009年一月总共才发出88个房屋建筑许可证, 这可是自1967年圣地亚歌郡开始有记录以来的最低数字.由此看来，抛开土地的供应量及其他因素不谈，新屋的供应量一定是一时难续, 且价格也未必比市场上现有Short sale , Bank owned, 或Foreclosure房屋具有竞争力.
或许过了一段时间后, 当我们扭头回看时会感叹: 圣地亚歌房地产市场的春天早已踏着梦幻的步伐, 在2009年圣地亚歌春暖花开时, 在我们不知不觉中悄然而至了, 正所谓: 众里寻他千百度, 暮然回首，那人却在灯火斓珊处.
如果您对圣地亚歌, 南加洲的Short sale , Bank owned, 或Foreclosure房屋有兴趣, 欢迎来电垂询REALTY EXPERTS 房地产公司: Cindy 彭: 858 603 9889, email: cindyp9889@yahoo.com
根据MDA DataQuick 3月16日的数据显示, 二月份圣地亚歌的房价自去年4月以来首次开始上升, 全郡房屋平均销售中间价格上升5000至$285,000. 而且, 银行屋的成交量只占非常小的比例. 与此同时, 上市的房屋库存量却跌落到3年来最低水平.
DataQuick的分析师Andrew Lepage认为: “就现有数据来看, 我们有理由相信日渐趋稳或已开始上升的房屋成交价是一个回暖信号. 尽管全国房地产市场的复苏之路会漫长而迂回, 但一定有部分城市会走在前列, 或是遥遥领先.”
Norm Miller, 圣地亚歌大学的房地产系教授也认为: “数据显示, 圣地亚歌郡某些地区的房价已开始稳定, 尽管还不能完全确定这就是复苏的开始.但可以肯定的是, 2009年的房地产市场一定不会再有类似2007, 2008年的灾难行情, 银行收回屋的数量也将锐减. 房地产市场将开始软着陆, 并会很快企稳.”
The San Diego Association of Realtors
早先在另一份单独的报告中,Burbank-based Construction Industry Research Board 指出, 1986年加州发出多达314,569个房屋建筑许可证, 而2008年全加州全年却一共才发出56,000 个房屋建筑许可证, 这是自1986年来的历史低位. 而San Diego郡及其18个市2009年一月总共才发出88个房屋建筑许可证, 这可是自1967年圣地亚歌郡开始有记录以来的最低数字.由此看来，抛开土地的供应量及其他因素不谈，新屋的供应量一定是一时难续, 且价格也未必比市场上现有Short sale , Bank owned, 或Foreclosure房屋具有竞争力.
或许过了一段时间后, 当我们扭头回看时会感叹: 圣地亚歌房地产市场的春天早已踏着梦幻的步伐, 在2009年圣地亚歌春暖花开时, 在我们不知不觉中悄然而至了, 正所谓: 众里寻他千百度, 暮然回首，那人却在灯火斓珊处.
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San Diego房价跌势趋缓, 回暖有望?
San Diego房价跌势趋缓, 回暖有望?
根据<>二月二十四日发表的报告, 与去年同样时间段相比, 尽管全国范围房价仍有18.5% 的跌幅, 但是San Diego, Boston, Denver, Los Angeles 和Washington D.C. 五个城市的房屋价格跌势已经趋缓, 小于去年的跌幅. 特别是San Diego, 房价在经历22年以来的最高跌幅后, 已见停滞平稳迹象. 在全国20个最糟糕的跌幅城市中, San Diego去年曾经排名第16位, 与2005年11月高峰时期比较, 其累计跌幅达39.2%. 当然, 这一数据是根据所有已售出成交的房屋而来, 并不代表整个市场情况. 我们都知道, 现时挂在市场上的房屋几乎都是不得不卖的房屋, 要么是Short sale, 要么是Bank owned, foreclosure. 而买家则几乎都是眼光独到, 该出手时就出手的精明讨价还价高手, 买的价格自然不用说. 所以, 有人欢喜有人愁的景象总是层出不穷.
Case-Shiller的数据分析指出, 南加洲, San Diego及沿海岸地带的房价有望在剧烈强势下滑后最先走出低谷. DataQuick 的数据也显示, Los Angeles一月份有4532所房屋售出, 较去年同期增长了33.4%. 其中, Santa Monica, Beverly Hills等地区还是价量齐升. 相同的情况也发生在San Diego County的 Rancho Santa Fe, Coronado, Carlsbad等地区. 放眼回望, 房地产市场多次经历的正是所谓没有只升不跌的欣欣向荣, 也没有只跌不升的一蹶不振.
在另一份单独的报告中, Burbank-based Construction Industry Research Board 指出, 1986年加州发出多达314,569个房屋建筑许可证, 而2008年全加州全年却一共才发出56,000 个房屋建筑许可证, 这是自1986年来的历史低位. 而San Diego郡及其18个市2009年一月总共才发出88个房屋建筑许可证, 这可是自1967年San Diego郡开始有记录以来的最低数字. 据此推算, 如果新房建筑急剧下降的情况不改善, 如果联储主席Ben Bernanke二月二十四日向国会报告衰退也许即将于今年结束的预言成真, 那么随着经济的复苏, 仅有的现房库存将在弹指间被消化吸收, 而新屋恢复正常生产供应则需要24个月的时间. 由此而来, 房价一定会被推高, 20% 的升幅并非难事.
再者, San Diego的怡人气候, 优美风景举世著称, 又贵为生物科技谷, 还有许多世界级的大公司都落脚在此. 但过去几年来, 由于San Diego地区的房价高高在上, 不仅仅是让多数有意愿迁入的中等收入的人群望洋兴叹, 也打消和阻止了更多公司扩大或选址在此的可能性. 随着此波房价下滑, 根据San Diego去年四季度的房屋售价, 有44.6% 的房屋是中等收入的人群可以负担的. 这一数据也是12年来最高.
同时不能忽略的另外一个重要因素, San Diego的军事基地每年为其带来数百亿美元的商业活动和与此相关的衍生需求, 其中对房屋需求首当其冲.
综上所述, 也许我们有理由乐观, 南加洲, San Diego及沿海岸地带的房价或将独树一帜最先见底回暖. 或许可以说: 冬天来了, 春天还会远吗?
如果您有意购买或投资San Diego, 南加洲的Short sale 或 Bank owned, Foreclosure房屋, 欢迎来电垂询REALTY EXPERTS 房地产公司: Cindy 彭: 858 603 9889, email: cindyp9889@yahoo.com
根据<
Case-Shiller的数据分析指出, 南加洲, San Diego及沿海岸地带的房价有望在剧烈强势下滑后最先走出低谷. DataQuick 的数据也显示, Los Angeles一月份有4532所房屋售出, 较去年同期增长了33.4%. 其中, Santa Monica, Beverly Hills等地区还是价量齐升. 相同的情况也发生在San Diego County的 Rancho Santa Fe, Coronado, Carlsbad等地区. 放眼回望, 房地产市场多次经历的正是所谓没有只升不跌的欣欣向荣, 也没有只跌不升的一蹶不振.
在另一份单独的报告中, Burbank-based Construction Industry Research Board 指出, 1986年加州发出多达314,569个房屋建筑许可证, 而2008年全加州全年却一共才发出56,000 个房屋建筑许可证, 这是自1986年来的历史低位. 而San Diego郡及其18个市2009年一月总共才发出88个房屋建筑许可证, 这可是自1967年San Diego郡开始有记录以来的最低数字. 据此推算, 如果新房建筑急剧下降的情况不改善, 如果联储主席Ben Bernanke二月二十四日向国会报告衰退也许即将于今年结束的预言成真, 那么随着经济的复苏, 仅有的现房库存将在弹指间被消化吸收, 而新屋恢复正常生产供应则需要24个月的时间. 由此而来, 房价一定会被推高, 20% 的升幅并非难事.
再者, San Diego的怡人气候, 优美风景举世著称, 又贵为生物科技谷, 还有许多世界级的大公司都落脚在此. 但过去几年来, 由于San Diego地区的房价高高在上, 不仅仅是让多数有意愿迁入的中等收入的人群望洋兴叹, 也打消和阻止了更多公司扩大或选址在此的可能性. 随着此波房价下滑, 根据San Diego去年四季度的房屋售价, 有44.6% 的房屋是中等收入的人群可以负担的. 这一数据也是12年来最高.
同时不能忽略的另外一个重要因素, San Diego的军事基地每年为其带来数百亿美元的商业活动和与此相关的衍生需求, 其中对房屋需求首当其冲.
综上所述, 也许我们有理由乐观, 南加洲, San Diego及沿海岸地带的房价或将独树一帜最先见底回暖. 或许可以说: 冬天来了, 春天还会远吗?
如果您有意购买或投资San Diego, 南加洲的Short sale 或 Bank owned, Foreclosure房屋, 欢迎来电垂询REALTY EXPERTS 房地产公司: Cindy 彭: 858 603 9889, email: cindyp9889@yahoo.com
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